Louer ou non sa future ferme ? 4 points pour faire avancer votre réflexion !

1. Quels sont les avantages de louer une ferme plutôt que de l’acheter ?

Louer ou acheter une exploitation agricole ? La location d’une exploitation agricole présente plusieurs avantages non négligeables lorsqu’on réfléchit à débuter une activité agricole.

a. La location c’est avant tout un moyen de limiter son endettement

On observe depuis plusieurs décennies un phénomène d’agrandissement des fermes. En Nouvelle Aquitaine la taille moyenne des fermes est aujourd’hui de 60 hectares, 13 hectares de plus qu’en 2010 et 23 hectares de plus qu’en 2000. Ces fermes sont valorisées à plusieurs centaines de milliers d’euros, voire des millions et impact directement la capacité de financement des porteur·ses de projet. L’étude des besoins menée par FEVE auprès de 600 porteur·ses de projet montre que 42% de ces derniers craignent l’endettement lorsqu’ils se projettent sur leur installation agricole. Opter pour la location plutôt que l’achat du foncier pour démarrer son activité peut être une solution pour limiter l’investissement de départ.

b. Opter pour la location de foncier agricole afin de stabiliser son modèle économique et agronomique

Cet avantage se ressent sur la durée, puisqu'opter pour la location plutôt que l’achat permet aux porteur·ses de projet de concentrer leurs finances à mettre en place un outil de production adapté, qui impacte positivement le travail à la ferme.

“Étant libérés de l’investissement sur le foncier, on a pu nous mobiliser sur l’achat des machines de qualité, avoir de la trésorerie pour démarrer et pouvoir investir sur des outils, le matériel de commercialisation. On est actuellement dans un contexte très confortable où on a pu investir correctement sur notre activité.”
Benjamin de la Ferme de Trevero (dans le webinaire Les Voix du Terrain #1)

En fonction de la taille et du prix des fermes, la pression financière peut aussi être allégée du fait de charges et responsabilités moins importantes (loyer pour la location vs pour l’achat : annuité pour un emprunt, taxe d’habitation, entretien et rénovation du bâtiment…, permettant ainsi aux nouveaux installés de stabiliser leur modèle économique sur les premières années d’activité.

c. La location de ferme : un engagement limité qui offre la possibilité de tester son activité agricole

La location c’est ensuite jouir de la liberté de se dire “je peux arrêter l’activité lorsque j’en ai envie”, sans que cela implique des démarches administratives lourdes et de longs délais de transmission. Cette flexibilité donne aussi la possibilité aux porteur·ses de projet de tester leur modèle agricole, si association il y a, de tester la collaboration, et d’avoir un meilleur aperçu des dynamiques du territoire pour valider s’il·elle souhaite s’investir plus durablement dans ce schéma.

” Nous, dans la mesure où on partira peut-être à un moment donné au cours de notre carrière, dans la mesure où l’on aspire à l’idée que ce soit un projet collectif, ça nous paraissait être très avantageux d’être locataire plutôt que propriétaire. Ça simplifierait l’acquisition et ça simplifierait les départs.”
Benjamin de la Ferme de Trevero

d. Louer du foncier pour une installation agricole plus rapide et légère

Choisir entre louer ou acheter son exploitation impacte directement les délais de mise en place du projet. On peut compter 9 mois à plusieurs années pour conclure une acquisition foncière et de nombreuses contraintes administratives. La location permet quant à elle, de démarrer plus rapidement son projet suite à la signature d’un bail avec le propriétaire et d’avoir à sa charge (que) les contraintes administratives liées à son activité d’exploitant agricole.

e. La location comme solution pour enfin passer le pas de l’installation agricole !

Finalement, s’installer en agriculture et trouver une ferme qui corresponde aux attentes fixées par le·a porteur·se de projet peut prendre des mois…des années et parfois ne jamais aboutir. Lorsque l’on se pose la question de louer ou d’acheter une exploitation agricole, la location, de par son engagement limité, peut représenter une manière de sauter le pas de l’installation… !

2. Quel encadrement juridique lorsque je loue une ferme ?

Impossible de répondre à la question louer ou acheter une exploitation agricole sans se pencher sur le sujet juridique. Plusieurs formes de location existent en agriculture : celles soumises au statut du fermage, très protecteur des droits du preneur, matérialisées par la signature d’un bail rural, et celles qui n’y sont pas. Il est fréquent qu’un agriculteur utilise ces différentes formes de locations au cours de sa carrière. La location par bail rural est une des seules permettant une installation sécurisée.

a. La location agricole via un bail rural

Toute location de biens agricoles à titre onéreux, d’une surface supérieure à un minimum départemental, est soumise au statut du fermage et contractualisée par un bail rural. Ce bail rural peut prendre la forme d’un bail à ferme, le plus couramment utilisé, ou d’un bail à métayage, plus anecdotique. Le bail à ferme, entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (futur locataire), est encadré par des arrêtés préfectoraux, édités chaque année et propres à chaque département. Il détermine les objets (terres, bâtiments, habitations) et les conditions (loyers, usages, entretiens, etc.) de la location. Un état des lieux est fait à l’entrée du preneur. Il est possible de trouver en ligne plusieurs exemples de contrats de bail rural.

Une promesse de bail rural peut être signée avant le contrat de bail rural. Définissant les termes du contrat en amont, elle permet de sécuriser les deux parties, et en particulier le preneur qui engage généralement des démarches et des investissements en préparation de son installation.

b. Le montant du fermage et la répartition des charges

Les arrêtés préfectoraux permettent, la plupart du temps par l’intermédiaire de critères et grilles de notation, d’objectiver le montant de la location d’une terre, d’un bâtiment agricole ou d’une maison d’habitation. Chaque département possède ses spécificités en termes de montants, de systèmes de notation, de catégorisation des terres et bâtiments, … Il est important de se renseigner sur les règles en vigueur dans les départements visés pour votre installation.
Ex : L’arrêté préfectoral relatif aux fermages en Haute Vienne propose un système de notation des terres en fonction de leurs propriétés. Cette note évaluée par le bailleur et le preneur les oriente vers une fourchette de prix correspondante, comprise entre 32,75€/ha et 159,21€/ha.

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Des systèmes similaires existent pour les bâtiments. C’est ainsi qu’après désignation et évaluation des biens, un montant du fermage est conclu entre les parties. En pratique, c’est souvent le bailleur qui propose un prix de fermage et le preneur qui l’accepte ou le négocie en lien avec les bases de l’arrêté préfectoral et les fermages pratiqués localement.
Au-delà du prix, la responsabilité de chacune des parties et la prise en charge des différents frais sont également guidées ou contraintes par le bail : assurances, impôts, taxes, frais de bail, etc.

c. Quels sont vos droits et devoirs (usages, entretien, indemnités, etc.) dans un bail rural agricole ?

• Le preneur peut utiliser le bien pour un usage agricole et doit maintenir son état. Il est responsable de l’entretien des fossés, des haies, des chemins, etc. Il est responsable des dégradations causées par son activité.
• Le bailleur, qui met à disposition bâtiments et terres, est responsable des grosses réparations.
• Sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur pourra effectuer des travaux d’amélioration du bien. Ces travaux peuvent porter sur le foncier (drainage, captages, etc.) ou sur les bâtiments (aménagements, extensions, etc.).
• Les implantations de haies, de cultures pérennes (arboriculture, viticulture, etc.) sont également soumises à l’accord du bailleur.
• Lors de la résiliation du bail, il peut y avoir un dédommagement du preneur s’il a réalisé des investissements permettant l’amélioration de la qualité et de la valorisation du bien.
• Le non-respect de ces obligations peut entraîner une rupture du bail à l’initiative de l’une ou l’autre des parties.

“ A bien y regarder économiquement avoir un propriétaire “respectueux ” de ses obligations, plutôt qu’être soi-même propriétaire et de ne pas pouvoir faire face à l’ensemble des responsabilités de la propriété, notamment l’entretien des bâtiments et des toitures ça peut être avantageux.”
Benjamin de la Ferme de Trevero

d. La durée du bail, son renouvellement et sa résiliation

Les baux ruraux peuvent se contractualiser pour des durées allant de 9 à 99 ans, ayant chacune leurs spécificités :

• 9 ans : durée minimale pour un bail à ferme, reconductible indéfiniment et transmissible ;
• 18 ans : reconductible également, par périodes de 9 ans et transmissible ;
• 25 ans : le renouvellement du bail n’est pas automatique mais peut l’être pour une période de 9 ans ;
• bail de carrière : d’une durée minimale de 25 ans, ce bail prend fin lorsque l’exploitant atteint l’âge légal de la retraite.

Lors de la vente du foncier, le preneur peut avoir droit de préemption ou non sur l’achat selon le type de bail signé. Renseignez-vous bien en amont. Pour en savoir plus sur chacun de ces baux ruraux, vous renseigner auprès de la DDT de votre département.

Le renouvellement des baux se fait aisément, de manière automatique ou sur demande. Sous des conditions bien particulières, ils peuvent être résiliés en faisant intervenir un huissier.

Résiliation à l’initiative du bailleur :

• Demande de résiliation pour faute du preneur (défaut de paiement d’une ou plusieurs échéances du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, mauvais entretien) ;
• Demande de non-renouvellement pour reprise à des fins d’exploitation par le bailleur, son conjoint ou l’un de ses descendants (congé 18 mois avant ) ;
• Changement de la destination du bien loué qui perd sa destination agricole ;
• Reprise (limitée) pour construire une maison d’habitation ou adjoindre des dépendances à une maison existante (au bénéfice du propriétaire ou de celui de l’un des membres de sa famille).

Résiliation à l’initiative du preneur :

• Cessation d’activité pour départ en retraite ou préretraite ;
• Incapacité grave et permanente.

e. Les autres formes de location agricole, non soumises au statut du fermage

Outre le bail rural, il existe d’autres formes de location, non soumises au statut du fermage et donc plus précaires pour le preneur. Elles peuvent permettre à un agriculteur installé d’augmenter sa SAU sans que ce ne soit une condition de viabilité de sa structure.

• Le prêt à usage ou commodat : Il s’agit là d’un prêt contractualisé, dont la durée est définie entre les deux parties. L’intérêt pour le propriétaire est d’avoir sa terre entretenue et d’être engagé sur une durée bien définie. Des exemples de contrat de commodat peuvent se trouver en ligne.
• La convention de mise à disposition (CMD) : Il s’agit d’un contrat géré par les Safer pour que les terres du propriétaire soient mises en valeur par un agriculteur. Le contrat a une durée maximum de 6 ans et est renouvelable une seule fois. La Safer garantit le paiement des loyers (ils restent encadrés par les arrêtés préfectoraux).
• Le bail de petites parcelles : il concerne les petites surfaces, inférieures à un minimum départemental, qui échappent au statut du fermage.
• La convention d’occupation précaire : offrant une grande liberté au preneur et au bailleur, elle n’est possible que dans des conditions très particulières. Si elles ne sont pas respectées, ce contrat peut être requalifié en bail rural ordinaire par un juge.

Il y a donc plusieurs formes locatives échappant au statut du fermage.

Pour plus d’informations sur l’encadrement juridique de ces formes de location, n’hésitez pas à vous renseigner auprès des acteurs d’accompagnement agricole de votre territoire ou de la DDT de votre département.

🦔  LE CONSEIL DU HÉRISSON…

Louer une ferme demande d’être tout aussi vigilant·e et attentif·ve au moment des visites de l’exploitation. Faites plusieurs visites, notez tout et posez toutes les questions que vous avez. Ensuite faites en sorte de notifier toutes les particularités de la location par écrit. Pour vous aider à mener les visites n’hésitez pas à consulter le guide pratique Visiter une ferme à reprendre.

3. Quels sont les points de vigilance à avoir en tête lorsqu’on envisage de louer plutôt que d’acheter une exploitation agricole ?

Qu’on soit dans la situation de louer ou acheter une exploitation agricole, chaque solution à ses points de vigilance. La location, au-delà du fait qu’elle ne soit pas toujours facile à trouver et/ou qu’elle soit souvent proposée partiellement sur la ferme, présente aussi quelques inconvénients sur lesquels il est important de s’attarder.

a. Difficulté à se projeter sur le long terme

Comme nous l’avons détaillé, de nombreux formats de location existent, certains garantissant au locataire plus de possibilités de projection que d’autres. Toutefois, la location peut globalement être perçue comme moins sécurisante. Les personnes s’installant sous ce format locatif sont amenées à constituer leur fond de réserve pour être en mesure d’assurer une location ou l’achat d’une habitation lorsqu’elles ne souhaiteront plus produire sur la ferme et/ou que le bail locatif prendra fin. En ce sens, louer implique de prendre le risque de ne pas pouvoir se projeter à long terme sur la ferme installée.

b. Capacité d’aménagement de l’exploitation agricole conditionnée

Louer peut représenter moins de charges administratives à porter mais cela implique en contrecoup moins de liberté sur les possibilités d’aménagement de la ferme. Les souhaits du locataire sur les rénovations, l’aménagement ergonomique des ateliers, la plantation d’arbres, de haies… sont des sujets qui devront être discutés avec les propriétaires sans garantie de réalisation.

c. Entente entre locataire et propriétaire

Cela fait directement écho à la relation entre le locataire et le propriétaire. De nombreux facteurs peuvent être source de tension : la proximité de l’habitation du propriétaire aux espaces loués, l’implication du propriétaire sur la ferme et sa volonté que celle-ci soit conduite sous un certain modèle, l’entretien des espaces loués par le locataire, la prise en charge des rénovations des bâtiments loués par le propriétaire et sa réactivité dans la mise en place des travaux, etc.

Pour éviter les tensions qui peuvent apparaître, il est important que les deux parties définissent clairement l’engagement respectif sur les espaces en location. Il est recommandé de préciser la nature, les modalités d’exécution et le délai de réalisation des travaux directement dans le bail qui régit le contrat entre les deux parties.

d. Valorisation des investissements effectués sur la ferme

Finalement, se pose la question de la valorisation des aménagements effectués sur le site, lors du départ du locataire. Comment ces investissements en temps, en matériel, peuvent-ils être compensés ?

De la même manière, après accord des deux parties sur les travaux à réaliser, le locataire peut préciser dans le bail, la nature des travaux et le moyen de dédommagement choisi. Cela se transcrit dans la majorité des cas par un montant du loyer minoré sur une durée définie. Si le départ du locataire est anticipé, le propriétaire est tenu de le dédommager pour le montant des travaux restants non couverts. Il est important d’inscrire tout engagement dans le contrat de location quitte à le réviser au cours du bail.
Cela est valable pour les aménagements des bâtiments, toutefois la valeur ajoutée apportée par le porteur de projet pour améliorer la qualité du sol, la biodiversité sur site est difficilement quantifiable et souvent cette valeur ajoutée n’est pas monétisée au départ du locataire.

4. Des alternatives pour mieux répondre à la diversité des besoins

Depuis quelques années, des alternatives à ces deux modes d’installation classiques que sont la location et l’achat voient le jour, dans l’optique de faciliter l’installation d’un plus grand nombre. Il est possible de sortir du dilemme entre louer ou acheter une exploitation agricole !

a. Une solution hybride : la location avec possibilité d’achat.

Pour répondre au besoin d’un bon nombre de porteurs de projet faisant le choix (contraint ou non) de la location lors de leur installation, et souhaitant se laisser la possibilité de continuer sous cette forme ou de devenir propriétaire, FEVE propose une location avec option d’achat. Pour en savoir plus, participez à la prochaine session d’information collective ! Lors de leur installation, un bail rural environnemental de 25 ans, renouvelable, est signé entre les porteurs de projet et la foncière solidaire. Les conditions d’achat de la totalité ou d’une partie de la ferme à terme, sont discutées avant cette signature.
La possibilité d’achat de la totalité de la ferme est possible à partir de la 7e année après l’acquisition par la foncière solidaire.
Les porteurs de projet souhaitant bénéficier de cette démarche doivent s’engager à produire en respectant des pratiques agro-écologiques et en valorisant les produits de la ferme via de la transformation et/ou par de la vente via des circuits de commercialisation courts. Une charte agroécologique a été rédigée en ce sens.

La Safer, en partenariat avec les Jeunes Agriculteurs et certaines banques, propose un portage du foncier. Son acquisition différée de l’installation permet une réduction des charges financières lors des premières années. Ce dispositif existe dans plusieurs départements et est accessible aux personnes de moins de 40 ans pour un montant maximal de 300 000€. Les terres sont mises à disposition du porteur de projet via une convention d’occupation provisoire et précaire (Copp), contre un loyer versé à la Safer. Les terres pourront être rachetées, à un prix connu initialement, corrélé à l’inflation, au bout de 5 ans ou 10 ans. Si le porteur de projet ne le peut, la Safer pourra remettre les terres sur le marché. Vous trouverez plus d’informations en vous renseignant directement auprès de la Safer de votre département et des banques concernées.

b. Des locations sécurisées pour toute sa carrière

Les baux ruraux, très protecteurs et renouvelables, peuvent tout de même prendre fin sans que le preneur n’ait son mot à dire. Il existe des formats où l’exploitant est garanti de pouvoir faire toute sa carrière sous cette forme locative. Terre de Liens est le principal acteur proposant ce type d’installation, avec comme objectif de sortir les terres agricoles du marché, évitant toute spéculation possible. Le porteur de projet est engagé via un bail rural et doit respecter certaines pratiques (label AB notamment). Il a la garantie de pouvoir exercer son métier le temps qu’il souhaite et voit la transmission de son exploitation facilitée par un capital réduit, se limitant aux outils de production, hors bâti et foncier.

D’autres acteurs proposent des baux long terme permettant de pérenniser l’installation d’un producteur sous cette forme locative. C’est le cas de certaines collectivités comme la commune de Captieux qui, par l’intermédiaire d’un bail emphytéotique de 99 ans, à permis à la Ferme des Filles de voir le jour en 2018.

Plus rarement, certains cédants mettent également leur ferme à disposition sous ces conditions.

Dans tous les cas, il est très important d’envisager par écrit tous les aspects qui régiront la vie de locataire sur la ferme. Un accord initial clair et son respect par les parties sont la clé pour minimiser les sources de litiges et permettre une installation qui durera dans le temps.

On observe aussi des initiatives locales en faveur de la transmission qui fleurissent sur certains territoires. Celles-ci peuvent se structurer en SCIC (société coopérative d’intérêt collectif) et faire porter l’achat des fermes par un collectif du territoire engagé. C’est notamment le cas de la ferme de Buis Sonnant, installée en polyculture élevage au cœur de la Bretagne, grâce à la SCI Agricole et Citoyenne de Kerleo qui a financé l’acquisition de la ferme et des 10 ha de terres en 2016.

c. …Et d’autres alternatives pour faciliter son installation

S’essayer sans s’engager : c’est ce que permettent certains dispositifs afin de tester son activité. Parmi eux, le stage parrainage permet à un porteur de projet, hors cadre familial, de travailler avec le futur cédant pour prendre sa suite si cette volonté est toujours présente à la fin du stage. Il permet au futur repreneur de comprendre le fonctionnement de la ferme, au cédant de lui transmettre son savoir, et de se rassurer sur la pérennité du projet. Ce stage parrainage, lorsque le cédant est dans une structure avec plusieurs exploitants, peut aboutir sur une association.

Débutant souvent par une période d’essai (salariat, stage parrainage), l’association est également une voie permettant à un futur installé d’intégrer une structure en fonctionnement et de bénéficier de l’expérience des autres collaborateurs. Cette installation lui permet de développer les ateliers existants ou d’en créer de nouveaux. Dans ce schéma d’association, les relations humaines sont un facteur clé de réussite. Le nouvel arrivant doit pouvoir se sentir légitime et autant “chez lui” que les autres associés en place.

Les espaces tests, plus couramment utilisés par des maraîchers, sont accessibles à tout porteur de projet (élevage, grandes cultures, etc.). Ils ont trois fonctions :

• Couveuse : mise en place d’un cadre légal du test de l’activité
• Pépinière : mise en place de moyens de production (foncier, matériel, bâtiments)
• Accompagnement : le porteur de projet peut être accompagné, en fonction de ses besoins, sur des sujets d’entreprise, techniques, humains, …

Le lieu test peut être permanent ou temporaire, et durer de 1 à 3 ans. À la fin du test, la personne pourra choisir de créer son entreprise, sur le lieu du test ou sur un autre suivant les spécificités de l’espace en question, ou de repartir vers d’autres projets. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter le réseau Reneta.

Avec ces éléments en poche, à vous d’évaluer quel mode de cession est le plus adapté à votre situation ! Louer ou acheter une exploitation agricole ? Ou une solution intermédiaire ?