Pourquoi la terre agricole est une valeur refuge ?
Il existe beaucoup de valeurs refuge très différentes les unes des autres dont on dresse un panorama ici avant de se focaliser sur les terres agricoles.
Que signifie le terme “valeur refuge” ?
Une valeur refuge est un type d'actif financier considéré comme relativement fiable et peu sensible aux conjonctures du moment. C’est un actif qui est donc peu sensible à des indicateurs tels que l’inflation, la fluctuation des taux d’intérêt, la volatilité des marchés financiers…
Quelles sont les valeurs refuge communes?
Il existe de nombreux investissements dits “ valeurs refuge ”, tels que :
L'or : historiquement, l'or est souvent considéré comme LA valeur refuge en temps de crise. Sa valeur a tendance à rester stable ou à augmenter lorsque les marchés sont volatils. D’autres métaux sont également des valeurs refuges, comme l’argent, le palladium, le platine, moins chers, mais soumis aux mêmes fluctuations. C’est très souvent l’actif vers lequel se tournent nombre d’investisseurs institutionnels lorsque les incertitudes économiques croissent.
On peut émettre quelques réserves :
- il faut a minima comprendre et suivre les fluctuations de l’or pour acheter ou vendre au bon moment ; de plus, comme sa valeur est adossée au dollar américain, il est parfois soumis à certaines manipulations du marché.
- si l’on considère le poids de l’extraction de l’or, entre déforestation, pollution de l’eau, esclavage, et financement de conflits armés, cela peut rebuter certains investisseurs qui donnent de l’importance à l’impact de leur épargne.
Les obligations d'État : aussi appelées bons du trésor, ce sont en fait des titres de dettes d’états, moyennant un rendement régulier, qu’on appelle des “coupons”, à un taux généralement situé entre 2 et 3 % de rentabilité. À échéance, l’État en question vous rembourse le “principal ”, la somme initialement placée.
Considérées comme sûres, car les gouvernements ont moins de risque de faire défaut, elles peuvent néanmoins apporter aussi de nombreuses incertitudes, surtout en ce moment :
- lorsque les taux d'intérêt augmentent, la valeur des obligations existantes à taux fixe diminue,
- en période d’inflation, la valeur des obligations à taux fixe diminue.
- vous pouvez également être exposé aux fluctuations des taux de change (de monnaie).
En fait, les obligations d’état sont une valeur refuge, mais qui peut toutefois rapidement se dévaluer dans certains scénarios. Il faut alors être un peu connaisseur des marchés financiers pour évaluer les risques de ce genre d’investissements et faire un bon équilibrage risque / rendement.
L'immobilier : aucun doute, “investir dans la pierre” est une valeur refuge incontournable, à en croire les millions de formations en ligne qui fleurissent sur le sujet.
L’immobilier est malgré tout peu liquide même si les placements tels que les SCPI apportent une liquidité plus intéressante à ce genre de placement. Toutefois, on a pu le voir ces dernières années et en particulier avec les crises du subprime puis en 2023 que même ce type d’actif peut être relativement risqué et ne pas rester la valeur refuge tant attendue. Un article du Monde en parle d’ailleurs très bien ici. La volatilité du marché immobilier sur les 20 dernières années montrent que cet actif ne répond pas à 100% à la définition de la valeur refuge !
Les devises fortes : certaines monnaies, comme le dollar américain, le franc suisse ou le yen japonais, sont vues comme des valeurs refuge en cas d'instabilité. Certes, ce sont des bons investissements, mais vous êtes soumis aux fluctuations du marché, aux taux et frais de conversions, de même qu’à l’inflation. Il faut être un minimum connaisseur et avoir le temps de “ faire jouer ” ces valeurs refuge.
Les actions de certaines sociétés : surnommées les "blue chips", ces sociétés ont une longue histoire de performance solide et de paiements réguliers de dividendes. Ces entreprises sont généralement leaders dans leur secteur d’activité et disposent d’une capitalisation boursière importante. Là aussi, la volatilité n’est pas nulle et on peut également se poser de l’impact sociétal de certaines de ces sociétés.
On parle aussi maintenant des diamants, du vin, de la forêt, de l’art qui peuvent aussi être considérés comme des valeurs refuge. Parfois même le bitcoin commence à être considéré par certains comme une valeur refuge car bien que très volatile, sa valeur est relativement décorrélée des autres actifs financiers. Mais focalisons-nous désormais sur la terre agricole.
En quoi la terre agricole peut être considérée comme valeur refuge
Faisons le point sur cet actif pas comme les autres. A noter que nous nous focalisons ici sur les terres agricoles en France, dont le marché est différent de celui des terres agricoles dans d’autres pays !
Un actif tangible / actif réel
Les terres agricoles sont un actif tangible dont on aura par ailleurs toujours besoin (que ce soit pour produire notre alimentation ou bien pour les transformer pour d’autres usages). Ce n’est pas une condition sine qua non pour le considérer comme une valeur refuge mais c’est souvent un argument important car cette réalité lui donne une certaine consistance.
Un actif en quantité finie
En plus d’être un actif tangible, c’est un actif dont la quantité est finie. Impossible de créer de nouvelles terres agricoles si ce n’est en rognant sur d’autres actifs naturels (forêts, zones naturelles non cultivées…) qui sont également en nombre fini ce qui génère également une certaine sécurité car celles-ci ne pourront pas être remplacées par d’autres sauf à conquérir Mars (Elon si tu nous lis !).
Un investissement résilient
Quand on regarde l’historique de l’évolution du prix des terres agricoles en France, on peut voir qu’il augmente régulièrement et ce avec une volatilité très faible.
Cela remplit donc bien le critère de résilience face aux fluctuations économiques externes.
Un rempart contre l’inflation
La terre agricole peut aussi constituer un rempart contre l’inflation, car sa valeur augmente avec le temps, contrairement à certaines autres formes de patrimoine qui peuvent perdre de la valeur. Depuis 1997, en France métropolitaine (hors Corse), le prix des terres agricoles et des prairies a augmenté de 66 % en tenant compte de l'inflation, et de 35 % après ajustement pour l'inflation, avec évidemment, de grands écarts en fonction de la nature des terres. Récemment, la Safer a publié les prix par marché foncier de l’espace rural en 2023 :
- Terres et prés libres : + 1,5 % à 6 200 euros/ha
- Terres et prés loués : + 1,4 % à 5 120 euros/ha
- Vignes AOP : + 1,5 % à 153 500 euros/ha
Les avantages de l’investissement dans une valeur refuge comme la terre agricole
La terre agricole comporte de nombreux avantages qui en ont une valeur refuge pertinente aujourd’hui (comme vu juste au-dessus) et un très bon moyen de diversifier ses investissements avec un actif très différent de ce que l’on peut trouver par ailleurs. Nous proposons de rentrer plus précisément dans le détail des avantages de ce type d’investissement.
Une ressource finie avec un prix relativement bas et un potentiel important
Une ressource finie : avec les estimations à la hausse de la population mondiale et l'urbanisation croissante, la disponibilité des terres agricoles diminue. En conséquence, leur valeur augmente naturellement, et elles deviennent même une ressource stratégique pour certains pays, avec une légère augmentation de la valeur d’année en année, d’autant plus que de nombreux territoires sont dégradés, désertifiés (salinisation des sols en particulier) ou pollués (pesticides ou autres produits chimiques), donc inexploitables.
👩🌾Bon à savoir
Les populations française et européenne ne sont pas en hausse. Cependant, malgré des politiques visant à une artificialisation limitée, la quantité de terres agricoles en France diminue (l’équivalent d’un département en 10 ans - source).
Des subventions gouvernementales : l'agriculture européenne bénéficie de subventions régionales, gouvernementales et européennes, contribuant à stabiliser les revenus des investissements dans ce secteur, et jouant en sa faveur en cas de mauvaises récoltes. C’est à la fois une force mais également une faiblesse puisque sans ces subventions, de nombreuses activités agricoles ne seraient pas viables à long terme.
Un très bon rapport qualité/prix des terres françaises : les terres agricoles françaises sont de bonne qualité, car, malgré quelques changements récents, elles demeurent très réglementées (rôle des SAFER, cadre stricte des baux ruraux…). Selon une infographie du ministère de l’Agriculture, elles offrent de nombreuses débouchées, car la France est la première productrice de produits agricoles de l’UE. Selon Eurostat, en 2019, avec 77 milliards d’euros de recettes (soit environ 18 % du total de l’UE), la France affichait la plus forte production agricole totale parmi les États membres. Paradoxalement, le prix des terres n’est pas très élevé quand on le compare à nos voisins européens avec une moyenne autour de 6 000 €/ha en 2023, contre 13 000 €/ha en Espagne, 35 000 €/ha en Italie ou autour de 70 000 €/ha aux Pays-Bas en 2018, selon une étude d’Eurostat.
La terre, une valeur refuge qui peut aussi avoir un impact positif sur l’environnement et la société
Parmi les valeurs refuge, la terre agricole est sans conteste une de celles qui peut avoir un impact positif sur la société.
Vous permettez à un agriculteur / une agricultrice de s’installer !
Vous avez déjà entendu parler de finance verte ? C’est souvent un mot associé à du greenwashing, version finance comme certains journalistes l’ont révélé récemment.
Mais tout n’est pas à jeter dans les propositions de finance verte / responsable / durable. Par exemple, en investissant dans les terres agricoles de manière concrète, vous pouvez aider un agriculteur à s’installer et développer son activité !
Vous pouvez éviter le surendettement des agriculteurs !
Avec un endettement moyen des agriculteurs français de 204 330 euros par exploitation, soit quatre fois plus qu’en 1980, selon le service de la statistique du ministère de l’Agriculture, et selon l’association L214, l’endettement moyen des éleveurs de volaille est de 257 100 euros et que celui des éleveurs de cochons est de 431 400 euros, le problème de l’endettement nuit considérablement aux renouvellements des populations d’agriculteurs.
Grâce à l’investissement dans les terres agricoles, vous évitez également aux agriculteurs de s’endetter sur des sommes astronomiques et de financer un système malsain.
Vous évitez le rachat de terres agricoles pour l’artificialisation des terres !
L’étalement urbain est un fléau, autant pour le vivant que pour les terres agricoles ! Si le pavillon à la campagne fait encore rêver, il est pourtant vraiment problématique, car il se fait au détriment des terres agricoles, fragmentées et fragilisées.
Dans un communiqué de presse de la Safer, on peut lire “ En 2023, la France a encore perdu 13 000 hectares d’espaces agricoles et naturels destinés au marché de l’urbanisation. À cette artificialisation s’ajoute un phénomène pernicieux qui menace directement notre patrimoine agricole et rural : la consommation masquée du foncier agricole. Il s’agit d’achats de terres par des non-agriculteurs conduisant à un changement d’usage.”
Vous évitez le rachat de terres agricoles par des pays étrangers !
Loin de nous l’idée d’être nationalistes, mais, bien que ce soit encadré via la loi d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt, on a envie de garder nos terres agricoles pour nos futurs agriculteurs et surtout éviter les giga exploitations qui financiarisent l’agriculture et nuisent à la transition vers l’agroécologie. Exploitant une faille juridique, une entreprise chinoise a acheté cinq exploitations agricoles couvrant un total de 1700 hectares dans l’Indre. (Pour aller plus loin, on vous recommande cet article Les terres agricoles françaises sont accaparées par des investisseurs, mettant en péril la transition écologique sur le média Novethic).
Vous favorisez une agriculture respectueuse du vivant !
En investissant dans des terres agricoles, vous pouvez, selon le moyen utilisé, favoriser
certains types d’agriculture. Il est donc possible de favoriser une agriculture respectueuse de l’environnement et du vivant (comme avec FEVE par exemple !)
Investir dans la terre : cerise sur le gâteau avec de la liquidité et certaines incitations fiscales !
FEVE propose de répondre à ces différents enjeux en proposant un investissement dans une foncière qui favorise des installations d’agriculteurs et d’agricultrices dans le respect d’une charte agroécologique très ambitieuse.
L’avantage de cette foncière est aussi la liquidité offerte aux investisseurs par la foncière qui s’engage à racheter les parts de celles et ceux qui souhaiteraient désinvestir (liquidité annuelle). Ceci est un point très important puisque l’actif sous-jacent qu’est la terre agricole est en soit un actif peu liquide ce qui est un de ses désavantages vis à vis d’autres types d’investissement !
En plus de donner accès à l’investissement dans des terres agricoles dans ce cadre là, l’investissement (à partir de 500€) permet d’obtenir une réduction d'impôt égale à 25 % du montant investi.
Cette réduction fiscale est liée à l'agrément ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale), car la foncière poursuit principalement des objectifs environnementaux et sociaux.
Bon à savoir 💡
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de laisser les fonds investis pendant 7 ans, ce qui en fait un placement à long terme.
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