La vigne est une culture très particulière et tout particulièrement en France et investir dans le vin est une idée séduisante. Après nous être penchés sur l’achat de terres agricoles puis de forêts en Groupements Fonciers, nous allons ici nous intéresser aux Groupements Fonciers Viticoles ou GFV.
Cet article sur l’investissement dans la vigne est le troisième de la série sur les Groupements Fonciers. Retrouvez nos deux autres articles sur :
- Investir dans des terres agricoles grâce au Groupement Foncier Agricole
- Investir dans des forêts grâce au Groupement Foncier forestier
Investir dans le vin : le groupement foncier viticole dans les grandes lignes
Qu’est-ce qu’un GFV ?
Le groupement foncier viticole n’est ni plus ni moins qu’un groupement foncier agricole qui a pour objet la détention de vignes et de propriété viticole par plusieurs personnes.
→ Tout savoir sur le Groupement foncier agricole
Comment constituer un Groupement Foncier Viticole ?
Un GFV est constitué :
- Des vignes et/ou bâtiments à usage viticole ;
. - Du capital social du GFV qui peut être constitué par des apports en numéraires (en argent) ou en propriété d’immeubles à destination viticole ou non (vignes, maison d’habitation, champs, etc.). Ce capital sera découpé en parts sociales qui pourront être attribuées sous forme de certificats nominatifs ;
. - D’associé·es qui sont des personnes physiques (ou la SAFER) finançant le GFV et détenant les parts sociales ;
. - . De statuts qui sont les règles qui régissent le groupement foncier. Ces statuts régissent notamment la manière dont sont prises les décisions, la gestion ainsi que les conditions de retrait des associé·es et de rachat des parts. Ces associé·es sont tenu·es indéfiniment des dettes du GFV, à proportion de leurs apports ;
. - .Éventuellement d’un pacte d’associé·es définissant certaines conditions supplémentaires que l’on ne pourrait pas inscrire dans les statuts (options d’achat ou de vente, droits de sortie conjointe ou obligations de sortie par exemple) ;
. - . D’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Quels sont les différents types de GFV ?
Comme pour les GFA, il existe deux types de GFV, les GFV-Exploitants, et les GFV-Bailleurs.Dans le cas d’un GFV-Exploitant, les associé·es du GFV détiennent et exploitent eux-mêmes les vignes. Ces GFV sont généralement utilisés lors d’une transmission d’une propriété viticole à plusieurs héritier·ères
Nous nous attarderons ici plus particulièrement sur les GFV-Bailleurs dans lesquels les associés louent les vignes à des exploitant·es viticoles.
Des GFV sont souvent créés pour éviter le démembrement d’un vignoble ou pour en faciliter la transmission.
Investir dans le vin : un placement fructueux
Quelle est la rentabilité d’une vigne ?
La rentabilité d’un placement dans un vignoble oscille entre 1,5% et 3%. Les fermages sur les vignobles étant plus élevés que pour d’autres cultures, cela peut permettre un retour sur investissement plus intéressant mais cette perspective s’en ressent sur les prix à l’achat.
Ce retour sur investissement provient des fermages (équivalent des loyers dans le droit rural) payés annuellement par les exploitant·es viticoles au GFV. Ces fermages sont strictement encadrés par arrêté préfectoral dans chaque département.
Les investisseur·ses d’un GFV peuvent également bénéficier de la valorisation des terres du vignoble entre le moment de leur achat de part(s) et la revente de leur(s) part(s).
En plus d’un placement intéressant, les parts de GFV jouissent d’un régime fiscal attractif puisqu’elles sont exonérées de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à hauteur de 75% jusqu’à 100 000€ et à 50% ensuite, dès lors que les terres sont louées à long terme.
Dans le cas d’une succession, les parts de GFV sont exonérées de droits de succession à hauteur de 75% jusqu’à 300 000€ de capital et à 50% ensuite sous deux conditions :
- Les parts doivent être détenues au moins deux années avant la transmission ;
- Les parts doivent être conservées au moins cinq années après la transmission.
Enfin, un tarif propriétaire est souvent prévu dans les statuts des GFV ce qui permet d’acheter le vin issu de ses terres pour une somme très abordable, une aubaine pour les passionné·es d’œnologie.
Comment déclarer les revenus provenant d’un GFV ?
Les revenus provenant d’un GFV-bailleur sont à déclarer en tant que revenus fonciers.
Depuis 2019 il est possible de passer les bénéfices d’un Groupement Foncier à l’Impôt sur les sociétés (IS). Il est aussi possible de choisir d’être assujetti à la TVA ou non.
Comment acheter ou vendre des parts de Groupement Foncier Viticole ?
Les parts de GFV sont créées et peuvent donc être acquises au moment de la constitution dudit GFV mais il est également possible de les acquérir sur un marché secondaire en passant par des banques ou des sociétés gérant ce type de bien (comme Terra Hominis).
L’associé.e d’un GFV-Bailleur peut demander la cession ou le retrait de ses parts à tout moment mais ce mouvement est souvent encadré par les statuts du GFV.
Dans le cas d’un GFV à capital variable, un·e associé·e peut céder ses parts à tout moment mais dans le cadre d’un GFV à capital fixe, il sera demandé un droit d’enregistrement de 5% (articles 726, I. 2 et 730 bis du CGI) à l’acquéreur·se.
Lors de la vente de parts de GFV, la taxe sur la plus value immobilière s’applique (en fonction du nombre d’années de détention des parts).
Investir dans le vin : quelles sont les contraintes d’un GFV ?
Avoir du nez pour acheter des vignes
Les 85 000 vignobles que compte la France sont aussi variés que les vins qu’ils produisent. Il est donc essentiel de bien choisir le vignoble dans lequel investir selon sa situation géographique, la notoriété de son appellation, sa réputation, ses perspectives de développement mais aussi l’affinité que l’on peut avoir avec ses vins et éventuellement le ou la vigneron·ne.
Qui peut investir dans un GFV ?
Seules les personnes physiques peuvent investir dans un GFV. Par ailleurs, le nombre d’investisseur·ses est limité à 149 personnes au plus car les GFV ne peuvent faire d’offre au public de titres financiers.
Investir dans le vin : un placement peu liquide
Comme nous l’avons vu, les associés d’un GFV détiennent des parts de foncier viticole et leur acquisition est souvent encadrée par les statuts et éventuellement un pacte d’associé·es. Ces caractéristiques en font un placement tangible mais peuvent rendre complexe la revente des parts. Avant d’investir dans un GFV il est important d’étudier les conditions de cession de ses parts car cela peut prendre plusieurs mois voire être impossible si les autres associé·es et aucun tiers ne sont en mesure de racheter vos parts.
Une solution à ce manque de liquidité est qu’un tiers soit missionné pour organiser la revente des parts et un marché secondaire.
Qu’en conclure ?
Les parts de GFV ont la cote, en France comme à l’étranger car l’investissement peut à la fois être rentable et permettre de se rapprocher d’un vigneron particulier. Cet engouement s’en ressent sur les prix de vente et même si la vigne reste une “valeur refuge” il est important de garder en tête que tous les vignobles ne se valent pas et surtout que le vin n’est pas un placement liquide.
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