Dans ce guide, nous vous expliquons comment fonctionnent les prix des terres agricoles en France. Terres labourables, prairies, bois, vignes, vergers, landes, bâtiments agricoles, maisons d’habitations : il est facile de s’y perdre tant ce marché est complexe. Nous vous donnons tous les codes pour vous y retrouver, et savoir estimer les fermes ou les terrains que vous souhaitez vendre ou acheter.
Grâce à notre carte des prix des terres, vous pouvez découvrir le prix de ventes des terres agricoles et des fermes par département. Cette carte vous permet d'obtenir une vue d'ensemble rapide et claire des départements où les prix des terres sont les plus élevés (représentés par des tons de bleu foncé sur la carte) et ceux où ils sont moins chers (représentés par des tons de bleu clair).
Pour plus de détail, cliquez sur un département directement sur la carte, ou sélectionnez-le depuis la liste :
Les données de la Fédération nationale des Safer publiées ce 22 mai 2024 indiquent un prix moyen des terres et des prés (vendus libres, c'est à dire non loués) à 6 200 €/ha. Cela représente une hausse de +1.5% par rapport à 2022.
Concernant l'outil FEVE, avec notre méthodologie qui prend en compte des paramètres légèrement différents*, nous constatons des chiffres qui s'inscrivent dans la même tendance :
- la moyenne des ventes de terres agricoles sans bâtiments en 2023 est de 6603 €/ha, avec une hausse de +1,6% par rapport à 2022. (L'évolution était de +2,6% entre 2021 et 2022).
- la moyenne des ventes de terres agricoles avec ou sans bâtiments en 2023 est de 7850 €/ha (-3,3%). Les ventes de terres incluant des bâtiments tirent donc cette moyenne à la baisse, tendance déjà observée en 2022 mais de façon bien moins importante. (L'évolution était de +1,2% entre 2021 et 2022).
*(Notre calcul exclue les ventes inférieures à 5ha, et inclut des vergers et vignes, hors vignobles exceptionnellement élevés, et prend en compte la métropole et les DROM. Cela explique des chiffres légèrement différents).
Sur un horizon de temps de 10 à 15 ans, la progression des prix est de l’ordre de 3.7% par an pour les prairies et de plus de 5% par an pour les terres libres (source Agrifrance).
Notons également que ces prix sont faibles comparés à la moyenne des prix européens, avec 77 000 € l’hectare aux Pays-Bas, et 23 000 € au Royaume-Uni selon Eurostat.
Par ailleurs, il est fort probable que la demande croissante des néo-ruraux de s’installer à la campagne risque de tirer les prix à la hausse, avec un écart qui se creuse entre des fermes un peu trop grandes et trop éloignées des pôles d’intérêt régionaux (commerces, tourismes) et des petites surfaces bien situées où la demande va devenir extrêmement forte.
Il existe de multiples raisons de vouloir consulter les prix des fermes et des terres agricoles dans sa région : pour louer en tant que porteur de projet agricole, acheter ou vendre une ferme, investir dans du foncier agricole, procéder à un partage équitable de bien dans une succession, calculer votre assiette IFI pour déclarer vos impôts...
Grâce à la carte ci-dessus et à nos pages des prix des terres agricoles par département en 2023, nous vous mettons à disposition une vision la plus exhaustive possible des prix pratiqués pour vous aider à vous forger votre idée sur le prix exact du bien en question.
Le marché du foncier agricole concerne à la fois des terres agricoles, labourables ou non, avec ou sans bâtiments, des prés, des bois, des vignes, des vergers et des landes. On distingue, comme pour l’immobilier “classique”, un marché de la vente, où les exploitations agricoles peuvent être cédées entières ou par parcelle, et un marché de la location (en fermage ou en métayage).
La Safer, Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural, possède une mission d’intérêt général en France, où elle est responsable, sous la tutelle du ministère de l’Agriculture, d’accompagner les collectivités dans leurs projets fonciers, d’y développer l’agriculture tout en protégeant l’environnement, les ressources naturelles telles que l’eau, ainsi que les paysages. Un des enjeux majeurs étant de conserver des terres à vocations agricoles, de lutter contre l’artificialisation des sols et de permettre à des agriculteurs de s’installer durablement. La Safer surveille ainsi particulièrement l’évolution des prix des terres et fait son possible pour éviter la spéculation sur les prix.
Un cas particulier rend cette mission plus difficile : le marché des parts sociales qui échappe au contrôle de la Safer, et peut conduire dans certains cas à de fortes concentrations du foncier et des outils de production, à l’accumulation des terres par des multinationales françaises ou étrangères, conduisant inévitablement à une augmentation des prix qui nuit à l’installation agricole et au renouvellement des générations. La loi Sempastous « portant mesures d’urgence pour assurer la régulation de l’accès au foncier agricole au travers de structures sociétaires » a été promulguée le 23/12/2021 pour tenter de lutter contre ce phénomène.
Plusieurs facteurs affectent le prix des fermes et des terres agricoles :
Il existe plusieurs outils pour vous permettre de connaître les prix de vente à l’hectare des terrains agricoles. Chacun a ses spécificités et ses méthodologies de calcul. Il est important de bien les comprendre pour appréhender les prix fournis par chaque outil.
Le barème indicatif publié chaque année par le ministère de l’Agriculture au journal officiel. Il est disponible ici dans sa version la plus récente. Ce barème distingue les terres labourables et prairies naturelles vendues “libres” et celles vendues “louées”. Il indique les prix, par département, des terres agricoles (exploitations entières ou parcelles), sans bâtiments, et qui conservent, au moment de leur vente, une vocation agricole. Cette dernière précaution visant à éviter de biaiser les données avec des biens qui deviennent des résidences secondaires, des zones malheureusement artificialisées, des complexes immobiliers, etc. Les prix sont donnés entre un minimum et un maximum avec une valeur de référence qualifiée de “dominante” qui correspond au prix le plus fréquemment rencontré. Pour plus de précision, les prix des terres et prairies sont détaillés par “petite région agricole” qui représente en général des zones bien différenciées au sein d’un département. Par exemple, en Gironde, les petites régions agricoles sont : Forêt et Landes Girondines, Bas Médoc, Medoc/Libournais/Graves, Bazadais, Entre deux Mers Viticole, Blayais.
Le site prix des fermes proposé par la Safer est un outil puissant et ergonomique, disponible ici, permettant de visualiser sur une carte, les prix par marché : terres et prés, vignes, forêts et maisons à la campagne. Il permet de naviguer sur une carte de France ou de rechercher une zone en particulier, pour consulter les prix moyens des ventes. Comme pour le barème indicatif, la Safer ne se prononce pas sur les bâtiments (sauf dans le cas des maisons à la campagne bien évidemment) mais propose une différenciation fort utile sur les ventes de terres agricoles “louées” ou “libres”.
La cartographie de FEVE a été conçue avec une logique différente du barème indicatif et de l’outil de la Safer. Il se base sur les données officielles des ventes, le fichier DVF (“Demandes de Valeurs Foncières”), publiées 2 fois par an en open data par data.gouv.fr.
Il permet de consulter les données, vente par vente et de consulter le prix et les caractéristiques détaillées d’une ferme agricole donnée. Les prix ne se cantonnent pas ici aux terres nues et incluent ainsi aussi des parcelles avec des bâtiments et/ou des maisons d’habitation.
L’outil permet de visualiser sur une carte le prix, les surfaces et les contours des parcelles ainsi que les natures de sols et cultures (artificialisés, agricoles ou naturels). Les détails des surfaces des bâtiments agricoles ou à usage d’habitation sont également fournis. La cartographie permet également de visualiser tous les points d’intérêt dans une région donnée, en commençant par les commerces de proximité, les écoles et lycées, les infrastructures telles que les gares départementales ou régionales ou encore les loisirs (cinéma et restaurants par exemple). Avec une indication des distances entre la ferme analysée et les villes aux alentours, la carte permet immédiatement de mieux analyser et de comprendre les prix pratiqués.
Pour produire notre cartographie des prix autours de chez vous, nous avons utilisé les données de deux fichiers principaux :
Nous regroupons les parcelles vendues par “natures de culture” de même catégorie afin de décomposer la surface du terrain en trois catégories distinctes :
Nous gardons les ventes concernant au moins 5ha de terre agricole, afin d’isoler des ventes avec des montants trop petits et souvent non significatifs, mais aussi des ventes de type “maison de campagne” ou “résidence secondaire”. Nous prenons en compte toutes les ventes de fermes, granges, corps de fermes, exploitation entière, avec ou sans bâti. Les prix sont présentés tels que fournis par le fichier DVF, à savoir sans frais de notaire.
Nous avons fait le choix d’indiquer la médiane des prix (et non la moyenne qui est sensible à la présence de transactions "aberrantes") ainsi que les quartile Q25 (prix en dessous duquel se situent 25% des transactions effectuées) et Q75 (prix au-dessus duquel se situent 25% des transactions effectuées). Q25 peut être considéré comme une fourchette basse raisonnable et Q75 comme une fourchette haute.
Pour consulter les données, vente par vente, ainsi que le prix et les caractéristiques détaillées des fermes vendues (surfaces, types de parcelles, bâtiments), inscrivez-vous sur La Grange gratuitement et accédez à la carte interactive, vous pourrez visualiser les parcelles de la vente sur la carte, affichez tous les points d'intérêt aux alentours (commerces, écoles, transports, loisirs...) et découvrir le dynamisme économique autour d'une ferme.
Pour une estimation rapide de la valeur de votre ferme, notre outil "Estimer ma ferme" disponible gratuitement sur La Grange est la solution idéale. Il suffit de vous connecter sur le site, d'entrer votre adresse et les détails de vos surfaces et notre outil se charge du reste ! En quelques clics, vous obtiendrez une estimation de la valeur de votre ferme avec une fourchette haute et basse.
Notre outil s'appuie sur les données de valeurs foncières (DVF) des mutations immobilières, qui sont librement accessibles sur la plateforme de données du gouvernement data.gouv.fr. Nous avons filtré les données pour ne conserver que celles qui concernent les fermes, et nous avons enrichi ces données avec des indicateurs locaux pertinents. De cette manière, notre algorithme de prédiction est capable de fournir une estimation de la valeur de votre ferme en prenant en compte les particularités de votre région. N'hésitez pas à vous connecter sur La Grange pour obtenir votre estimation gratuite dès maintenant !
Vous êtes bailleur ou agriculteur et vous souhaitez connaître les prix des loyers, les “fermages”, pratiqués dans votre région ?
Mauvaise nouvelle : contrairement aux prix des ventes de terres agricoles, il n’existe pas de référentiel public des prix réellement pratiqués sur le terrain. En revanche, vous pouvez vous référer aux arrêtés préfectoraux qui détaillent les modalités de calcul du fermage en fonction d’un ensemble de critères qui varient, parfois fortement, d’un département à l’autre : petite région agricole, qualité des terres, irrigation ou non, mais aussi qualité des bâtiments.
Par exemple, l’arrêté préfectoral en Haute Vienne propose de noter les terres en fonction d’éléments d’appréciation tels que la qualité et la nature du sol, le régime des eaux, le morcellement et la forme, l’accès et l’éloignement ou encore le relief, l’exposition et l’altitude. Chaque élément se voit doter d’un nombre de points (exemple : la qualité des sols mini = 12 points / qualité max = 60 points).
Les modalités de calcul par département ne varient pas d’une année sur l’autre, en revanche, l’ensemble des loyers est indexé sur l’indice annuel des fermages. En 2022, cet indice était fixé à 110,26.
L'indice national des fermages pour 2023 est fixé à 116,46 soit une augmentation de 5,63% par rapport à 2022.
Pour calculer le prix d’un fermage sur une ferme donnée en 2023, il suffit donc de multiplier le prix de 2022 par 116,46 puis de le diviser par 110,26.
FEVE vous aide à construire votre parcours d’installation grâce à La Grange, notre plateforme digitale dédiée à l’installation en agroécologie. FEVE finance l’acquisition de votre ferme en location avec option d’achat, en mobilisant l’épargne citoyenne, au service de la transition agroécologique.
Sur La Grange, vous trouverez des guides pratiques et des guides métiers, pour vous former et en apprendre plus sur l’installation et les pratiques agricoles ; des outils pour trouver sa ferme, par exemple en configurant une alerte sur l’outil "Trouvez ma ferme" ou en consultant notre sélection de fermes prêtes à être financées par notre foncière solidaire. La Grange, c’est aussi, une communauté, sur Discord, ou vous pourrez échanger avec des centaines de porteurs de projet, partout en France. Présentez votre projet, trouvez des personnes avec qui vous installer, échangez sur vos pratiques…
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